Les courtiers immobiliers en Israël

Real Estate Capital Gains Tax is a tax imposed whenever real estate in Israel is either sold or rented for a period of more than 10 years. The tax is imposed on the gain accruing to the seller as a result of the propertys increase in value from the time of its purchase until the date of its sale. This increased value is added to the income of the owners, who pay income tax on it according to their tax bracket. The assessment from the sale of the property usually reaches a tax bracket of 50%.

The tax at this rate is imposed only on the real increase in value, after adjustment for inflationary impacts. Regarding the tax on the increase in inflationary value, a low rate of 10% was paid until now. However, the law was recently changed so that no tax is paid on an increase in inflationary value since 1995.

Within 50 days of executing a real estate transaction, a report must be submitted to the Capital Gains Tax authorities on a special form, and a self-assessment made by the seller. The tax authorities are allowed to approve the self-assessment or to adjust it and demand additional tax. The seller is permitted to not prepare the calculation independently but, in such a case, must report the transaction within 30 days.

The Capital Gains Tax Law grants exemptions from tax in certain cases. For example, the transferring of real property as a gift from one party to a family member is exempt from tax. However, when the recipient of the gift sells the property, tax must also be paid on the increased value that accumulated during the period the property was held by the gift giver. The situation is different in the situation of the special exemption for a residential apartment; in that case, the buyer does not pay tax on the increase in the value of the land during the previous owners tenure.

Exemption for Apartment Dwellings:

Out of consideration for apartment owners who desire to sell or exchange their apartments, an exemption is granted for the sale of an apartment dwelling by a private party. The exemption is only granted for an apartment that is fit for use as a residence, and it does not apply to the sale of apartments still under construction. The exemption is also conditional on the seller selling all rights to the apartment and not retaining any part of them. The exemption also does not apply to unutilized building rights; therefore, for example, whoever sells a private home to which a second floor may be added might be assessed Capital Gains Tax on the value of the building rights that were sold.

The law was adjusted recently so that the abovementioned exemption will only apply to an apartment that was actively used as a residence for at least 80% of the time. The exemption is granted in one of the following cases: Sale of a single apartment once in four years, even if the seller owns several apartments, or sale of an apartment that is the sole apartment of the seller, even if the seller sold more than one apartment in the past four years. This exemption can be utilized once every year and a half (18 months).

The exemption also applies to a single family group that sells two small apartments in order to purchase one larger apartment, up to the selling price limit established by law.Préambule

Jusqu'au vote de la loi sur les courtiers immobiliers de 5746-1996 (ci-après : la Loi), il régnait dans le domaine du courtage immobilier en Israël une grande opacité. Cette loi qui est entrée en vigueur le 1er avril 1997 a aménagé de nombreux aspects concernant l'activité de courtage en Israël et nous n'en mentionnerons qu'une brève partie ci-après :

Licence pour l'exercice du courtage de biens immobiliers

La loi stipule que ne sont autorisées à exercer dans le domaine des biens immobiliers, que les seules personnes détenant une licence à cet effet. (Pour ce qui est de courtiers qui travaillaient en tant que courtiers avant le mois d'avril 1997 et âgés de moins de 60 ans, un sursis de deux ans leur a été accordé pour continuer à exercer sans licence). Pour les courtiers tels que mentionnés ci-dessus qui étaient âgés de plus de 60 ans, il est possible de leur accorder une dispense de l'exigence d'obtenir une licence dans des circonstances particulières). Les conditions cumulatives pour l'obtention de la Licence pour l'exercice du courtage de biens immobiliers sont les suivantes :

1. Être Citoyen israélien (ou résident étranger auquel a été octroyé un permis de travail légal en Israël).

2. Avoir 18 ans révolus.

3. Ne pas être en faillite.

4. Ne pas avoir été inculpé d'une infraction tachée d'infamie dans les cinq ans précédant la demande de licence.

5. S'il a été détenu, le candidat a fini de purger sa peine de détention trois ans avant la demande de licence.

6. Avoir passé avec succès l'examen en vue de l'obtention de la Licence pour l'exercice du courtage de biens immobiliers.

On peut conclure de ce qui précède que celui qui demande une licence de courtage de biens immobiliers se voit demander en plus des conditions ci-dessus exposées de passer un examen professionnel, ce qui bien entendu mènera à une professionnalisation du courtier s'occupant de transactions immobilières.

Obligation est faite de faire signer un formulaire de demande par le client ! L'article 9 de la Loi stipule que le courtier de biens immobiliers n'aura droit à des frais de courtage qu'au cas où le client a signé une demande écrite pour la réalisation de l'acte de courtage en immobilier. Cet article constitue une véritable réforme, car il signifie clairement qu'un accord oral pour la réalisation de l'acte de courtage immobilier ne donne pas au courtier droit à percevoir des frais de courtage. Cet article a pour but de réduire le nombre trop fréquent de conflits entre le courtier et son client concernant l'existence d'une telle demande de courtage et portant sur le fait que ce dernier a été le facteur efficace qui a mené les parties à un accord contraignant.

Frais de courtage

La loi ne fixe pas les frais de courtage minimaux ou maximaux. Les parties sont autorisées à fixer d'un commun accord le pourcentage des frais de courtage. On notera qu'en Israël, les frais habituels de courtage sont actuellement de 2% + TVA pour la vente/l'achat d'un bien immobilier.

Le montant d'un loyer mensuel + TVA pour la location annuelle d'un appartement d'habitation

Devoir de loyauté et de précaution du courtier

La loi ne se contente pas d'obliger le courtier à agir avec loyauté, honnêteté et à transmettre au client toute l'information essentielle concernant le bien qui fait l'objet de la transaction, mais elle exige en plus que celui-ci mette en œuvre ses propres moyens afin d'obtenir des informations concernant le bien objet de la transaction immobilière. En d'autres termes, le courtier n'est pas seulement un vecteur de transmission de l'information, mais il a en outre le devoir d'obtenir pour son client l'information pertinente pour la réalisation de la transaction.

Interdiction d'actes juridiques

En Israël la loi interdit au courtier en biens immobiliers de mener ou même d'aider à la rédaction d'actes présentant un caractère juridique (par exemple: avant-contrat ou contrat de vente), et il lui est également interdit de représenter un client dans une négociation en vue d'établir un tel document.

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