צור קשר

דירות למכירה במרכז תל אביב

מאמר זה מוקדש לאלו מבינכם אשר מעוניינים לרכוש דירה מאת יזם קבלן כמו למשל חברת נאות שירן. חברת נאות שירן פועלת בתחומי יזום פרויקטים למגורים ולנכסים מניבים. במאמר זה נבחן את סוג ההשקעה – משקיעים בתחילת דרכם יבכרו לרכוש נדל"ן מניב. רכישת נדל"ן מניב הינה עסקה אשר מיועדת להיות לטווח הארוך, תוך כדי ייצור הכנסה פסיבית לאורך זמן, כאשר בשלב ראשון דמי השכירות נועדו על מנת להחזיר את ההלוואה ובשלב השני, לאחר סילוק מלוא ההלוואה, המשקיע ייהנה מכל ההכנסה, מדמי השכירות בניכוי הוצאות התחזוקה ועלויות המימון. מה שיפה בהשקעות נדל"ן קיים באפשרות שלעסקה יהיו שני מרכיבי רווח, האחד תשואה שוטפת והשני רווחים כתוצאה מעליית ערך הנכס. עליית ערך יכולה להיות כתוצאה מהשבחה של הנכס הספציפי, השבחה של הסביבה וכך הנכס יושבח באופן פסיבי, עליות מחירים בשוק כתוצאה מהיצע נמוך וכדומה.

התמקדות בנכס ספציפי וניתוח רמת המחירים -

לאחר בחירת השכונה, עליכם להתמקד בנכס ספציפי, המגדיר באופן מדויק את אופי הנכס, כמו למשל – כמות חדרים, גודל הנכס במטר רבוע, קומה וכיוצא בזה. ככל שהמיקוד יהיה עמוק יותר, כך המחקר יהיה יעיל יותר, עליכם להתמקד במספר רחובות ספציפיים ותתחילו לבצע הערכת שווי, תראו כמה שיותר נכסים אשר מוצעים דירות למכירה במרכז תל אביב ותבצעו הערכת שווי – מחיר למטר רבוע באזור, בהתבסס על נתוני רשות המיסים שבו מדווחות עסקאות אשר בוצעו בפועל. כאשר יש ברשותכם את המידע מהו מחיר השוק, תצרו יתרון משמעותי בעשייה, הן במשא ומתן יעיל והן בתקשורת עם אנשי מקצוע אשר תפגשו תוך כדי תנועה. כל זאת מתוך מטרה לרכוש נכס מתחת למחיר השוק. חשוב לבצע התאמות בשיפוץ הנכס לקהל היעד למכירה ולהשכרה עתידית. במידה והנכס מאפשר ברמה התכנונית את ההתאמות ותבצעו אותן ביעילות, תוכלו למקסם את התשואה השוטפת והרווח ההוני במכירה עתידית.

חברת נאות שירן מדוות על שכונות היוקרה בתל אביב

רמת הפעילות בשנה האחרונה בתחום מגדלי היוקרה התאפיינה בגידול משמעותי במספר העסקאות שבוצעו בפועל כתוצאה מהתעוררות שוק מגורי היוקרה ומהתווספות של כעשרה מגדלי יוקרה חדשים שנבנו בעיתוי הנכון במתחמים שונים בעיר. כמחצית מהם נבנו בשיטה המסורתית, על ידי קבלנים ויזמים וכמחצית נבנו באמצעות התארגנות של קבוצות רכישה שמטרתן רכישת הקרקע ובנייה במשותף (כתבה בנושא זה בהמשך המחירון). להערכתנו, מדובר בתוספת של כ 600 עד 700 דירות בכל הפרויקטים (יזמים וקבוצות רכישה), הנמכרות במחיר כולל של כ 600 מיליון דולר ומכאן שנפח הפעילות שגדל בכ 300%. כהשוואה, בשנים קודמות נמכרו בסה"כ כ 150 עד 200 דירות בשנה במגדלי יוקרה באזורים אלו. בקו ראשון לים הביקוש גדול משמעותית מן ההיצע, ועל כן המחירים באזורים אלו גבוהים בכ 30% עד 40% לעומת שנים קודמות. הסיבה העיקרית לכך היא השקעות משמעותיות של תושבי חוץ (בעיקר צרפתים) וישראלים חוזרים. בתחום קבוצות הרכישה קיים עדיין ביקוש גבוה למגרשים באזורי יוקרה שונים למטרת הקמת מגדלים נוספים.