צור קשר

עוד על התארגנות בקבוצות בנייה

עוד על התארגנות בקבוצות בנייה

עו"ד אמנון שורק, עו"ד חיים וינטרוב

רבות כבר נכתב אודות התארגנותן של קבוצות בנייה לשם רכישת מקרקעין על מנת לבנות עליהם דירות מגורים. במידה והתקשרות זו נעשית בצורה הנכונה, תוך שמירה על המאפיינים שנקבעו לה בהלכה הפסוקה, ניתן אכן לחסוך באמצעותה סכומי מס לא מבוטלים, הן מס רכישה והן מע"מ. המאמרים הרבים סקרו את עקרונות העסקה, מיבנה העסקה, ובעיקר את יתרונותיה הכספיים (אם זו אכן הושלמה בהצלחה), בין מבחינת החיסכון בעלויות ובין מבחינת החיסכון במיסוי (מס הרכישה ומע"מ).

אנו סבורים, עם זאת, כי בכך לא די. השיקול המרכזי האמור להנחות מתקשר פוטנציאלי, הבוחן את האפשרות להצטרף לקבוצת בנייה, הינו שאלת הסיכון הכלכלי הגלום בה. ברשימה זו נשתדל להראות כי רכישת דירה, על דרך הצטרפות לקבוצת בנייה, אינה הולמת כל רוכש. כמו בכל התקשרות ראוי לשים על כף המאזניים את יתרונותיה מחד למול חסרונותיה מאידך.

רק לאחרונה פורסמה בעיתון גלובס כתבה אשר עסקה בהיבטיה השונים של ההתקשרות עם קבוצת בניה ("קבוצת בנייה: המדריך לפרויקט כדאי", עו"ד דורון כוכבי). בתמצית, הבהירה הכתבה כי התרחבות נטיית ההתקשרות בשיטה זו מחייבת הקפדה על כל מרכיבי ההתקשרות ובכללם: בחירת הקבלן הראוי, שיקולי המס, בחירת האדריכל, היועצים השונים, מנהל הפרויקט, הלווי הבנקאי, השמאי ועורך הדין אשר ילווו את העסקה וינסו להביאה לחוף מבטחים. בסופה של הכתבה ציין הכותב: " יש לזכור כי רמת הסיכון בהתקשרות זו היא גבוהה יותר לעומת התקשרות ישירה לרכישת דירת מגורים ספציפית מקבלן מוכר וידוע, ולכך יש ערך כלכלי מסוים". סיומה של הכתבה האמורה הינה ראשיתה ועיקרה של כתבה זו.

ההתקשרות עם רוכשים נוספים, במבנה הקרוי קבוצת בנייה, נעשה בשלב מוקדם מאוד של העסקה. לרוב, נוהגות קבוצות הבנייה לרכוש את הקרקע, עליה ייבנה בעתיד הפרויקט, בטרם אושרה התב"ע (תוכנית לבנין עיר) החלה על המגרש ובכל מקרה בטרם הוצא מכוחה היתר הבנייה המאפשר את בניית הפרויקט.

להתקשרות בשלב כה מוקדם בהסכמי השיתוף וניהול הבנייה מספר השלכות:

ראשית לכל, אין כל ודאות איזו דירה אכן תירכש על ידי הקונה. לא זו בלבד שבהעדר תוכניות בניה מפורטות לא ניתן עדיין לדעת מהי מתכונתן של הדירות בבנין שייבנה, אלא שתהליך הגרלת הדירות בן חברי הקבוצה ייערך רק בשלב מאוחר יותר, לאחר מתן היתר הבנייה לפרויקט.

מכאן שביום בו מצטרף הרוכש ליתר עמיתיו לקבוצת הרכישה לא עומדת לנגד עיניו הדירה אותה הוא מעוניין לרכוש בסוף התהליך. בשלב זה אין הוא יודע מהו שטח הדירה, כמה חדרים היא תכיל, באיזו קומה תמוקם, אילו כיווני אוויר יהיו בה, ושאר הנתונים ההכרחיים המנחים כל אחד מאיתנו בבחירת דירתו.

יתרה מזו, אי הוודאות בשלב זה של ההתקשרות גדולה עוד יותר. לא ידוע לרוכש מהו המועד בו תושלם בניית הדירה והיא תעמוד לרשותו. כפועל יוצא מכל אלו, גם לא ידוע לרוכש מה יהא מחירה של אותה דירה וכל נתון הנזרק באותו שלב לחלל האוויר הינו בגדר הערכה לא מבוססת גרידא. כך למשל, בשנתיים האחרונות התייקרו עלויות הבנייה באחוזים ניכרים, וגם תקופות הביצוע התארכו לא אחת עקב מחסור בפועלים (בשל הסגרים הביטחוניים) או בחומרי בנייה. גורמים אלו השפיעו ישירות על עלות הבנייה ומחירה.

מכאן שלמרות שיעדה הסופי של ההתקשרות בקבוצת הבנייה הינו רכישת דירת מגורים, הרי שבשלב ההתקשרות נעדר הרוכש יכולת לעמוד על הגורמים המהותיים ביותר המנחים כל אחד מאיתנו בעת שהוא מבקש לרכוש דירת מגורים מקבלן.

זהותם של חברי הקבוצה הינו נתון מכריע בשאלת ההצטרפות לקבוצת בנייה. הדבר נובע ממהותה של ההתקשרות. בשלב ראשון רוכשים חברי הקבוצה יחדיו את הקרקע אשר תשמש מאוחר יותר לבנייה המשותפת. רכישה זו כשלעצמה הינה לרוב מהלך חד פעמי, בו משולמת התמורה (בדרך כלל) בתשלום אחד הניתן לשליטה ובקרה. הצטרפות לקבוצה מותנית בהוכחת יכולת ובתשלום התמורה בגין רכישת המגרש. אלא שזוהי רק ראשית הדרך. מאוחר יותר נדרשים חברי הקבוצה לממן במשותף את הבנייה על המגרש. להבדיל מרכישת הקרקע נכנסים חברי הקבוצה בהכרח לתהליך ממושך המלווה את הבנייה על המגרש. בשלב זה ובמהלך תקופה ממושכת, נדרשים חברי הקבוצה לממן את עלויות הבנייה הנכבדות הכרוכות בבניית ביתם. גם אם נניח כי חלק מן המימון יושג על ידי התקשרות משותפת עם מוסד בנקאי, עדיין מותנה תהליך הבנייה התקינה והרציפה בגיוס הסכומים הנדרשים למימון עלויות הבנייה על ידי כל חברי הקבוצה. אי עמידתם של חברי הקבוצה בהתחייבויות הכספיות הכרוכות במימון הבנייה גורמת לחסר כספי ולהפרת ההתקשרות עם הקבלן המבצע.

מובן שחומרת הבעיה נגזרת מגודל הסכום החסר ומהיקף ההתחייבויות הכספיות אשר לא תיפרענה על ידי מי מחברי הקבוצה במועדן. היווצרותו של קושי מצד מי מחברי הקבוצה למימון התחייבותו, יוצרת בהכרח קושי לקבוצה כולה ומערערת את יחסיה עם הקבלן המבצע. הסכמי השיתוף בנוסחיהם השונים, נותנים בדרך כלל מענה משפטי לסוגיה זו, אך יישומם גורם לקשיים לא מבוטלים. המסקנה הינה שעצם ההתקשרות במבנה זה, יוצרת בהכרח תלות הדדית למשך תקופה ארוכה בין חברי הקבוצה, מאחר והצלחת הפרויקט והבאתו לידי סיום מותנית ביכולת הכספית המצרפית של חברי העמותה ומימון עלויות הבנייה על ידם.

מטבע הדברים שואפות קבוצות הבנייה להקטין כבר בעת ההתקשרות, את מרכיבי אי הוודאות המרחפים מעל העסקה במתכונתה זו. אלא שככל שתנסה הקבוצה להקטין את הסיכונים המסחריים ולנסות למלא בתוכן כבר בהתחלה את רכיבי המידע החסרים, עלולה היא להסתכן בכוון אחר לגמרי. רשויות המס, מיסוי מקרקעין ומע"מ, אינן "מאוהבות" בעסקאות הנערכות בדרך זו והן בוחנות "בשבע עיניים" כל עסקה של רכישת קרקע במשותף על ידי קבוצת רוכשים.

ככל שהקבוצה מנסה להקטין את הסיכון, על דרך של התקשרות כבר בשלב מוקדם עם מנהל פרויקט, בנק מלווה, וכיוצא באלו, נוטות רשויות המס לראות בעסקה כעסקה של רכישת דירה מוגמרת. התוצאה הינה אובדן הסיווג של העסקה לצורכי מס, באופן שהחיסכון במס רכישה ובמע"מ יורדים לטמיון.

לנוכח כל הקשיים אשר פורטו לעיל, נשאלת השאלה למי אכן כדאית ההתקשרות בעסקה במתכונת זו? מי הם אכן הרוכשים הפוטנציאלים אשר התקשרות על דרך של קבוצת בנייה תטיב עימם?

מובן שהרשימה של המתקשרים הפוטנציאליים אינה סגורה. ניסיון חלקי לאפיין רוכשים אלו מוביל לכמה סוגים של רוכשים אשר עסקה זו אכן כדאית להם, חרף הסיכונים המגולמים בה. כך למשל, נמנים על רוכשים אלו אותם רוכשים התרים אחר השקעה ארוכת טווח, בין אם עבורם ובין אם עבור ילדיהם. רוכשים אלו אינם מוטרדים, יש להניח, מהתארכות משך הבניה ומלוח הזמנים הבלתי מוגדר בראשיתה של העסקה. רוכשים נוספים הם אלו אשר דווקא התמשכות העסקה מקלה עליהם ומאפשרת להם לגייס, ביתר קלות, את סכומי ההשקעה הנדרשים במהלך בניית הפרויקט. יש לזכור כי בדרך כלל משולם התשלום עבור רכישת הקרקע במזומן, בעוד שליתר התשלומים ניתנת פריסה טבעית על פי קצב התקדמות העסקה, הוצאת היתרי הבניה, וביצוע הבניה בפועל. לרוב גם ניתן להבטיח תשלומים אלו באמצעות לווי בנקאי הניתן לחברי הקבוצה.

מכאן שישנם רוכשים פוטנציאלים עבורם דווקא חסרונותיה של עסקה במתכונת זו מהווים את יתרונותיה. אלו אשר אינם מעוניינים ברכישת דירה לאלתר, אשר לוח הזמנים הקצר אינו בראש מעייניהם, ויש באפשרותם להתייחס לעסקה כאל עסקת השקעה לטווח ארוך, הם הלקוחות המועדפים בכל התארגנות של קבוצת רכישה.