מאת: נועם דז'לדוב ומאיר מנחם-נאות שירן
שנת 2006 היוותה אבן דרך חשובה בנדל"ן היוקרה בישראל. לראשונה מאז שנות ה-90, נוצרה מגמה ברורה של עודף ביקוש על היצע בכל מתחמי נדל"ן היוקרה. עליית מחירים נעה בין 10 ל- 40 אחוזים (תלוי באזור), והעלייה בכמות העסקאות נעה בין 200 ל- 400 אחוזים (תלוי באזור).
השינוי נבע ממספר תחומים:
ביקושים כבושים שהיו בשוק נדל"ן היוקרה במשך שנים מספר שנים ויצאו השנה מן הכוח אל הפועל.
היציאה מהאינתיפאדה השפיעה על רמות הביקושים, הן בקרב ישראלים והן בקרב משקיעי חו"ל.
השיפור במצב הכלכלי, העלייה בצמיחה והתחושה הכללית שהמשק הישראלי נמצא על רגליים איתנות.
רמות המחירים האטרקטיביות יחסית לנדל"ן דומה בחו"ל ובנוסף על כך עליית היורו ביחס לשקל, שהפכה את ההשקעה בנדל"ן יוקרה בישראל לאטרקטיבית במיוחד.
התאוששות ההייטק בשנתיים האחרונות.
חשוב לציין כי עד כה, לא השפיע המשבר הביטחוני בגבול הצפון על שוק נדל"ן היוקרה, וזאת, ככל הנראה, בגלל אופי השוק שהינו שוק סגור עם כללים משלו ואופי הרוכשים שרובם משקיעים מקצועיים ומנוסים הבודקים את ערך הנכסים לגופו של עניין. יתירה מכך, ההיסטוריה מלמדת כי תקופות שאחרי מלחמה או משבר בטחוני מתאפיינות במקרים רבים בפריחה נדלנ"ית מחודשת, קל וחומר בתחום נדל"ן היוקרה. כך קרה לאחר כל מלחמות ישראל ונראה כי זו המגמה המסתמנת גם במלחמה האחרונה. יתכן והסיבה נובעת מהתחושה שכעת "המצב יהיה יותר טוב" ובאופן טבעי גם מצב השוק ישתפר.
מצאנו לנכון לפרוש בפניכם את המגמות שאפיינו בשנה האחרונה את כל האזורים החשובים במתחמי נדל"ן היוקרה בישראל (למעט בירושלים). רובם הגדול של מתחמים אלה ממוקמים באזור המרכז, תל אביב, גוש דן והסביבה הקרובה, ומדובר בנכסים שערכם מתחיל במיליון דולר ויכול להגיע, במקרים מסוימים, גם ל 10 מליון ואפילו 15 מיליון דולר.
מגדלי יוקרה בתל אביב
רמת הפעילות בשנה האחרונה בתחום מגדלי היוקרה התאפיינה בגידול משמעותי במספר העסקאות שבוצעו בפועל כתוצאה מהתעוררות שוק מגורי היוקרה ומהתווספות של כעשרה מגדלי יוקרה חדשים שנבנו בעיתוי הנכון במתחמים שונים בעיר. כמחצית מהם נבנו בשיטה המסורתית, על ידי קבלנים ויזמים וכמחצית נבנו באמצעות התארגנות של קבוצות רכישה שמטרתן רכישת הקרקע ובנייה במשותף (כתבה בנושא זה בהמשך המחירון).
להערכתנו, מדובר בתוספת של כ 600 עד 700 דירות בכל הפרויקטים (יזמים וקבוצות רכישה), הנמכרות במחיר כולל של כ 600 מיליון דולר ומכאן שנפח הפעילות שגדל בכ 300%. כהשוואה, בשנים קודמות נמכרו בסה"כ כ 150 עד 200 דירות בשנה במגדלי יוקרה באזורים אלו. בקו ראשון לים הביקוש גדול משמעותית מן ההיצע, ועל כן המחירים באזורים אלו גבוהים בכ 30% עד 40% לעומת שנים קודמות. הסיבה העיקרית לכך היא השקעות משמעותיות של תושבי חוץ (בעיקר צרפתים) וישראלים חוזרים. בתחום קבוצות הרכישה קיים עדיין ביקוש גבוה למגרשים באזורי יוקרה שונים למטרת הקמת מגדלים נוספים.
שכונות צפוניות בתל אביב (צהלה, אפקה , תל ברוך)
באופן כללי ההיצע נמוך בשכונות אלו והביקוש גבוה. קיים ביקוש גדול במיוחד לבתים מוכנים בני שנתיים עד חמש שנים, בשטח של כ 400 מ"ר עד 600 מ"ר, על מגרשים גדולים של דונם (נדירים יחסית). דוגמאות לנכסים כאלה ניתן למצוא למשל בצהלה ברחובות יואב, אבנר, בת יפתח ועוד.
באפקה יש ביקוש גובר לאזור אפקה הצפונית, וכן לבתים מוכנים על מגרשים גדולים ואפילו כפולים. נראה כי אנו חוזרים לתקופה שבה רוכשים מוכנים לשלם תוספת פרמיה בכדי לרכוש בית מוכן, גדול ומושקע, באזור מבוקש, ולוותר על החיסכון הפוטנציאלי שנוצר כתוצאה מבניה עצמית. לראשונה מדברים על בתים במחירים שמעל 3 מיליון דולר באזורים אלו ובסך הכל מדובר על עליית מחירים ממוצעת של כ 10% בשכונות הצפוניות של תל אביב. בבתים גדולים על מגרשים גדולים ניתן לצפות ב עליה של כ 20% בממוצע לעומת שנים קודמות.
רמת השרון המערבית
רוב העסקאות באזור זה מתייחסות לבתים של 300 מ"ר בנוי, על כמגרש של כחצי דונם, במחירים של 1.2 עד 1.5 מיליון דולר. ניתן לספור על יד אחת את מספר העסקאות בשנה, של בתים חדשים על מגרשים גדולים באזור זה. בסך הכל הביקוש לעסקאות ברמת השרון המערבית נובע בדרך כלל מרוכשים בעלי עניין אישי, המבקשים לרכוש נכס אך ורק באזור זה.
לאחר תקופה ארוכה של היצע הגדול מהביקוש והצטברות גדולה מאוד של נכסים למכירה, חל מהפך אמיתי באזור זה וכיום ישנה תנועה ערה ופעילות תוססת במכירות, קרי: מגרשים לבנייה, בתים חדשים ובמיוחד פרויקטים במרינה. הרצליה פיתוח היא מעוז הקנייה של תושבי חוץ ולהערכתנו בוצעו השנה באזור פי 4 עסקאות מהממוצע של שנים קודמות. כתוצאה מהביקושים הערים חלה עליה של כ 30% עד 40% במחירי מגרשים מבוקשים ושל כ 10% עד 20% במחירי מגרשים אחרים.
גודלו של מגרש מבוקש (שיכול לכלול גם בית ישן להריסה) נע בין חצי דונם, לדונם פלוס. מגרשים כאלה ניתן למצא ברחובות כמו: האשל, הקדמה , קפלן ועוד. מגרשים גדולים (דונם ויותר) שעליהם בתים יפים וחדשים, בני 4 עד 5 שנים, בשטח של 400 עד 600 מ"ר בנוי, ברחובות מבוקשים, יכולים להגיע למחיר של 4 עד 6 מיליון דולר ואף יותר. ברחוב גלי תכלת, בצדו הקרוב לים ובאזורים מובחרים אחרים בהרצליה פיתוח, ניתן למצוא בתים במחירים של 12 עד 15 דולר ואף למעלה מזה!
המרינה בהרצליה, שעד לפני כשנתיים וחצי סבלה מקיפאון כללי, כתוצאה מאי בהירות משפטית באשר לאופי הבעלות על דירות נופש, יצאה מה"תרדמת" וכיום נצפים בה ביקושים גדולים בהרבה מן ההיצע
התגברות המגמה להשקיע בדירות נופש יצרה ביקושים גבוהים ועליית מחירים של כ 30% עד 40% בפרויקט המרינה.
כפר שמריהו נחשבת מאז ומתמיד כאחותה התאומה של הרצליה פיתוח, למרות שאפיון המגורים, הסביבה והאוכלוסייה שונים במספר מרכיבים. כפר שמריהו קטנה יותר מבחינת כמות בתי האב בתחומה, היא ממוקמת בצידו המזרחי של כביש החוף ולא לחוף הים ותמיד הייתה בה פעילות מצומצמת יותר של משקיעים ויזמים שבונים לצורך מכירה. כתוצאה מכך היקף הפעילות הנדל"נית, מבחינה מספרית, מצומצם יחסית. בשל העובדה שהיישוב הינו חקלאי מיסודו, המגרשים גדולים באופן יחסי והגודל של רובם נע בין דונם לדונם וחצי. ניתן למצא בכפר שמריהו גם בתים על מגרשים של 3 עד 5 דונם, בדומה לנחלות במושבים. גם כאן, גדל היקף העסקאות בכ 200% עד 300% לעומת שנה קודמת, למרות שכאמור, מבחינה מספרים מדובר במספר קטן משמעותית של עסקאות (לעומת הרצליה פיתוח). העסקה הבולטת ביותר השנה הייתה מכירת הבית ספר האמריקאי לקבוצה של אנשים פרטיים, אשר רכשה את המתחם במשותף, בסכום של כ 22 מיליון דולר, לבניה פרטית - כל אחד לביתו.
השוק בארסוף מתנהל בצורה שונה מהמוכר לנו. לאחר השנה האחרונה שבה, במסגרת התאוששות השוק בכלל וארסוף בפרט, התבצעו מספר עסקאות (מכירה של מספר מגרשים) בישוב הקטן, לא נותר היצע (למעט מגרש אחד או שניים) ובפועל נוצר מצב שהביקוש הגבוה הוא שמיצר עסקאות בפועל.
בסביון, בהשוואה למקומות אחרים, שטח יחידת הדיור בממוצע הוא הגדול ביותר ונע בין 1 ורבע ועד ל 5 דונם. יותר מכך, ניתן למצוא בסביון גם מגרשים כפולים ולמעשה זהו היישוב היחידי במרכז, המאופיין כיישוב כפרי, אשר ניתן לרכוש בו שטח מגורים הדומה בגודלו לנחלה במושב חקלאי. בסביון היתה עליה בכמות העסקאות בשנה החולפת, אך רמת המחירים לא עלתה משמעותית (עליה של כ 10% בלבד).
ברוב השכונות בקיסריה עדיין ההיצע גדול מאוד לעומת הביקוש, למעט הבתים הסמוכים לגולף ובתים מערביים הצופים לים. המחירים בקיסריה לא עלו משמעותית בשנה האחרונה, אך נפח העסקאות גדל. לעומת זאת, בקו ראשון לים, בגלל נדירות הנכסים הקיימים המשקיפים לים, נמכרו מספר בתים מערביים תוך עליית מחירים משמעותית של כ 30% עד 40%.
נחלות במושבים
בנחלות חל שינוי לטובה. למרות המיסוי הגבוה עבור המוכרים, נחלות שהמתינו זמן רב נמכרות עכשיו במחירים גבוהים יחסית. נכון להיום קיימת עלייה מתונה של כ 10% עד 15% ולהערכתנו, משום שההיצע קטן יותר מהביקוש, ניתן לצפות לעליית מחירים נוספת גם בעתיד.
במשקי העזר, שהם נכסים נדירים יותר, עליית המחירים מגיעה לרמה של 20% עד 25% ומחיריהם מתקרבים למחיר הנחלות. בהרחבות (בתים חדשים) עליית המחירים דומה למשקי העזר ובשטחים של כחצי דונם ישנה עליית מחירים של כ 20%. השנה לראשונה נמכרו בתים בהרחבות במחיר שמעל מיליון דולר. עד לפני כעשור, הבתים בנחלות לא נחשבו כבתים המיועדים למכירה לצורך מגורים ורק עכשיו מתחילים הבתים היקרים לצאת למכירה. ניתן למצא למשל בית של 1000 מ"ר על שטח של כ 12 דונם במחיר של 7 מליון דולר.
לסיכום, נראה כי המגמה שאפיינה את השנה האחרונה בתחום נדל"ן היוקרה, תמשך ואף תתחזק בשנה הקרובה. יש להדגיש כי מדובר ברמות ביקושים גדולות והולכות, הן בקרב משקיעים ישראלים, הן בקרב משקיעי חו"ל והן התחזקות התופעה של קבוצות רכישה המשקיעות במגדלי יוקרה ופרויקטים נוספים. בד בבד, גם רמות המחירים ברוב מתחמי היוקרה עודם אטרקטיביים ובעלי פוטנציאל לעלות גם בעתיד, עובדה שלא נעלמת מעיני הרוכשים והמשקיעים. עם המשך הצמיחה המהירה של המשק הישראלי והצפי להתייצבות המצב הביטחוני, אנחנו מעריכים כי מגמה זו של עלייה בביקושים, עלייה בעסקאות ועלייה במחירים, תאפיין גם את השנים הקרובות.