צור קשר

ערך נדל"ן היוקרה כנגזרת של נדירות משאב הקרקע

ערך נדל"ן היוקרה כנגזרת של נדירות משאב הקרקע

רן וירניק, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין.

רבות נכתב בישראל ובחו"ל, על משמעות נדל"ן היוקרה מבחינת נדירות הנכס, המיקום, המיתוג של אותו אזור, המפרט הטכני הגבוה, האדריכל שעיצב את הווילה או הפנטהאוז ועוד. משתנים אלה הינם ללא ספק מרכזיים בהערכת ערך הנכס. ברור שאם מדובר בוילה ליד הים בארסוף, בנחלה רחבת ידיים במושב בני ציון, בפנטהאוז חלומי בנוה אביבים או בבית נדיר לשימור בשדרות רוטשילד, מחיריהם ירקיעו ל שחקים. זה נכון לגבי ישראל, נכון לגבי הערים הגדולות במערב אירופה דוגמת פאריז או לונדון, נכון לאזורים "סקסיים" דוגמת הריביירה הצרפתית או פרובאנס וגם נכון לגבי ניו יורק.

אולם בנוסף לכל אלה קיימת בישראל נקודה מרכזית נוספת שרוכשי נדל"ן יוקרה ומשקיעים אסטרטגיים לא תמיד נותנים עליה את הדעת והיא נדירות משאב הקרקע. ישראל, כידוע, אינה מבורכת כלל ועיקר במחצבים, לא בזהב, לא בעופרת, לא בנחושת, ועד כה גם לא נמצאו בה כמויות נפט מסחריות. אבל קיימים בישראל משאבי מקרקעין, שדווקא בשל נדירותם, במיוחד באזורים הנחשבים ל"פריים לוקיישן", שווה מאוד להשקיע בהם. דוגמאות היסטוריות לכך לא חסר, ואני אמנה רק אחדות מהן: פרדס ליטוינסקי שהפך לכמה מאזורי היוקרה היותר מבוקשים לאורך כביש החוף. שכונת תל עמל, ליד ציר האיילון, שהפכה לשכונת צמרות היוקרתית. שייח' מוניס שערך הקרקע בה הרקיע ל שחקים משום מיקומה ליד אוניברסיטת תל אביב. שכונת סומייל שהייתה על השטח שבו ממוקם היום "חוף הילטון" ומלונות הפאר של תל אביב. היישוב ארסוף, שעד שנות התשעים כלל מספר וילות בודדות שלא היו מחוברות אפילו למערכת החשמל הארצית של ישראל. שכונת נורדיה שהייתה ממוקמת בשטח שכיום נמצא "דיזנגוף סנטר". כפר שמריהו, שעד שנות החמישים הייתה יישוב כפרי פריפריאלי של בעלי משקים קטנים, ועוד ועוד. כל אלה הם דוגמאות בודדות, שממחישות עד כמה המוביליות של משאב הקרקע גבוהה, במיוחד במדינה קטנה וצפופה כישראל, קל וחומר באזורים הממוקמים בממשק למטרופולין או בתוכו.

חשוב להדגיש כי עקרונות הביקוש לנכסים נדלנ"ים בישראל דומים למדי לעקרונות הביקוש במערב אירופה ובאמריקה. ברור שנכס הנהנה מנוף ישיר לים שווה הרבה יותר. ברור שנכס הממוקם בלב העיר, באזור היסטורי ומבוקש יהיה שווה הרבה. זה נכון לגבי השדרה החמישית בניו יורק, זה נכון לגבי השאנז אליזה בפאריז, צ'לסי בלונדון וגם שדרות רוטשילד בתל אביב. אולם המרכיב הנוסף שיש לתת עליו את הדעת, פוטנציאל ההשבחה העתידי הנובע מנדירות משאב הקרקע, משמעותי וחזק במיוחד בישראל. לא הייתי רוצה כמובן במאמר זה להיכנס לספקולציות של איפה ובכמה יעלה ערך הקרקע באזורים שונים, אולם קיימים מספר משתנים שחשוב שכל משקיע נדל"ן רציני ישים לב אליהם:

ראשית, מעבר למיקום הנכס ואיכות הבניה, חשוב לבדוק את ההיסטוריה הנדלנ"ית של אותו אזור וגלגוליה. כמה שווה היה בית באותו אזור לפני ארבעים שנה, עשרים שנה וכו', ובמיוחד מה קרה במהלך השנים האחרונות לאותה שכונה, אזור או מתחם. דוגמה מעניינת לכך אפשר למצוא בצפון יפו, אזור שבמשך עשרות שנים נחשב ללא מבוקש ואף לבעייתי, ובמהלך השנים האחרונות הוא צובר תאוצה כלפי מעלה.

שנית, יש לבדוק את הממשק של אותו נכס לתב"עות (תכניות בניין עיר) שונות, האם צפוי כי הן תתרומנה בעתיד לערך הנכס או שמא להיפך, תפגענה בו. ברור שאם נכס ממוקם בקו ראשון לים ובסמוך לו תהיה לעולמי עד ש מורת טבע, ערכו של הנכס צפוי לעלות. מצד שני, אם מתוכננת בסמוך לוילת החלומות בנייה גבוהה או כביש מהיר, ערכו, מן הסתם, יי שחק בעתיד.

שלישית, יש לבדוק את מרכיב הנדירות של הסביבה בה ממוקם הנכס. ברור שבמדינה בעלת חוף ים קצר יחסית, שרובו ככולו תפוס על ידי מתקנים שונים, ערכה של וילה הצופה במישרין לים, צפוי לעלות, ובהרבה. באותו אופן נכון הדבר גם לגבי אזור שקט הנהנה מנגישות תחבורתית ללב תל אביב.

רביעית, נכס הנהנה ממגרש גדול יחסית למגרשים המקובלים באותה שכונה, עשוי לתרום לערך הנכס פי כמה וכמה, זאת בשל ייחודיותו ובראש וראשונה בשל נדירותו, קריא: "אין עוד אחד כזה"!

חשוב להדגיש שחשיבותו של מרכיב שטח הקרקע בנכסי היוקרה, הוא משתנה אופייני מאוד לישראל, זאת כמובן בשל העדר כרוני במשאבי קרקע. אם בפריפריה של הערים הגדולות במערב אירופה ובצפון אמריקה ניתן בנקל למצוא נכסים המשתרעים על פני דונמים ואפילו עשרות דונמים, הרי שאצלנו אפילו דונם אחד נחשב יותר ויותר למשאב יקר מציאות. מבחינה זו אין ספק שנחלות במושבים, הנהנות מעתודות שטח גדולות של עד עשרות דונמים במקרים מסוימים, עשויות להיות לטווח הארוך השקעה מצוינת, כמובן בהתחשב במדיניות הממשלה והמנהל בנושא הזכויות במקרקעין ושינוי ייעוד מחקלאי למגורים.

לסיכום: העליתי ביריעה קצרה זו בעיקר את הנקודות המרכזיות הקשורות לנדירות משאב הקרקע. אין לי ספק כי בעתיד תהפוך סוגיה זו למרכזית יותר ויותר בהערכת נכסי יוקרה בישראל, שהיא כה קטנה וממוקדת באזורי היוקרה שלה.