צור קשר

מצב השוק במגורי היוקרה - יציבות, משקיעי חוץ ונדירות נכסים

מצב השוק במגורי היוקרה - יציבות, משקיעי חוץ ונדירות נכסים

נועם דז'לדוב ומאיר מנחם "נאות שירן".

משנה: מהי נדירות נכסים, מהם המשתנים המגדים אותה וכיצד היא נמדדת? אילו נכסי יוקרה נדירים קיימים היום בשוק ומהו הערך הכספי של נדירות הנכסים? מיהו קהל היעד שמתעניין ברכישת נכסים נדירים? נושאים אלו הם מהמרכזיים המאפיינים את נדל"ן היוקרה בכלל ובשנה זו בפרט, וזאת בשל העיסוק ההולך וגובר בשני סוגים של נכסים נדירים ובולטים בלב הסיטי של תל אביב: בניינים לשי מורומגדלי יוקרה.

מצב שוק מגורי היוקרה בישראל, איננו מנותק ממצב השוק הכללי בארץ ומהתנאים הקיימים במשק. שנת 2007? מאופיינת ביציבות ובטחון כלכלי, צמיחה בריאה ובורסה פורחת בארץ ובעולם. הסימן המובהק ביותר לקיומה של היציבות הכלכלית הינו השקעות של חברות זרות ובנקים זרים בארץ. מגמה שכזאת מצביעה על מצב כלכלי בריא ועל צמיחה כלכלית המתעתדת להמשיך ולהתפתח גם במהלך השנים הבאות. המאפיין הייחודי לשנה הנוכחית, בשונה מהשנים שקדמו לה, הינו מצב שוק המורכב ממספר רבדים וסוגים של משקיעים:

  • זרים מהתפוצות (אנגליה, צרפת, שוויץ, ארה"ב ועוד), הקונים נכסים יוקרה נדל"ניים בתור "משתמשי קצה", חלקם לצורכי שימוש פרטי בארץ וחלקם כהשקעה (אלו יקנו במקרים רבים יותר מנכס אחד).
  • ישראלים העובדים בחו"ל שהגיעו ליכולת כלכלית גבוהה וקונים נכסי יוקרה בארץ כחלק מתוכנית השקעות. בקרב קבוצה זו רווחת המגמה של רכישת נדל"ן מתוך אמונה שזהו הזמן שבו הנדל"ן בארץ מניב השקעה כדאית ביותר ולכן זהו הזמן הנכון להשקיע בו.
  • אנשי עסקים ישראליים החיים בארץ ורוכשים נדל"ן יוקרה במטרה לשפר את איכות החיים שלהם. חלקם קונים נחלות או נכסי יוקרה במושבים ובפריפריה ולעיתים משקיעים גם בנכסי יוקרה "קטנים" יותר במרכז העיר (דירות קטנות ויוקרתיות בבנייני יוקרה בתל אביב רבתי), כך שהמשפחה חיה בפריפריה באווירה כפרית, אולם מאפשרת לעצמה נגישות תמידית למרכז העיר, לתרבות ולבילויים.
  • משקיעים אמריקאים אשר רובם הגדול דתיים הקונים נכסי יוקרה בירושלים. מגמה זו בהחלט מאפיינת את השנה האחרונה ומהווה "השקעת נישה" מובהקת, הן מבחינת המשקיעים כקבוצה מוגדרת והן מבחינת היעד להשקעה, שגם הוא מוגדר וברור: ירושלים).

כאמור, אחד המאפיינים העיקריים למגורי יוקרה, הוא נדירות הנכס. נדירות זו מתאפיינת באספקטים שונים בעלי ערך כלכלי משמעותי ביותר. בשנה זו היו במרכז תשומת הלב שני סוגים של נדירות: מבנים לשימור ומגדלים בלב הסיטי של תל אביב. נדירות נחלקת לשני סוגים עיקריים: כזו שניתנת לייצור (לדוגמא חיבור מגרשים ויצירת מגרש גדול במקום שאינו מתאפיין במגרשים כאלה, כמו למשל בהרצליה פיתוח, ונדירות שאיננה ניתנת ייצור, כמו בניינים מיוחדים המיועדים לשימור. מובן שערכה של נדירות מהסוג השני, כזו שאיננה ניתנת ליצור הוא גבוה ביותר ומהווה השקעה כלכלית אטרקטיבית במיוחד.

בתים לשי מור:

בתל אביב ישנו מספר מוגבל של בתים שהוכרזו כבתים לשימור בזכות מספר קריטריונים: ערך היסטורי, אדריכלות בעלת ערך אומנותי ואלמנטים מיוחדים בבניה, כדוגמת בית השגרירות הרוסית, בית הכרזת העצמאות ועוד. (להוסיף כאן יותר דוגמאות, כיצד הוגדרו הנכסים לשימור והיכן ניתן להשיג את המידע הזה). חשוב לציין כי במדינות מערב אירופה ובעיקר בערי הבירה (כדוגמת: מדריד, פאריז ולונדון), ישנם אזורים שלמים שהוכרזו לשימור וכי סטנדרט השימור בערים אלו עומד על רמה גבוהה ביותר. הסדרת הנושא מבוצעת ע"י חקיקה ברורה ומחייבת בכל הקשור לשימור, שחזור ושיפוץ הבניינים לשימור, כולל גם תחזוקה שוטפת וזאת למרות הגדרתם כקניין פרטי. גם בתל אביב קיימת מגמה ליצור תהליך דומה לתהליכים המקבילים בעולם, בדגש על מחויבות של העיריות ושל האזרחים לשימור, למרות שמדובר בקניין פרטי.

בתים ובניינים שעברו תהליך של שימור משפיעים וממתגים אזורים שלמים במובן שהם משנים את פני העיר בכלל והשכונה הספציפית בפרט, גם מבחינה עיצובית- אדריכלית וגם מבחינה כלכלית. בשדרות רוטשילד בתל אביב לדוגמא, שימור המבנים הרבים גרם לתנועה ומעבר של משרדים רבים לאזור (בתחילה בעיקר עורכי דין ואחריהם משרדים מתחומים נוספים) ובמקביל נפתחו בתי עסק רבים (מסעדות, בתי קפה, בנקים וכד') שנועדו לתת שרות לעובדי המשרדים. מבחינת השקעה וכדאיות כלכלית, הבתים לשי מור הינם "כמו יין טוב", ערכם רק עולה ומשתבח ככול שהם מתיישנים, כמובן בתנאי שיעברו שימור איכותי ויתוחזקו ברמה נאותה וברציפות. בתים אלו שונים מנכסים נדל"נים אחרים בכך שאין להם פחת, ההיפך הוא הנכון – ערכם רק עולה עם השנים.כבר היום ניתן לראות בתל אביב דוגמאות שונות, כגון: בית הפגודה, הבית באחד העם, בית התאומים, השגרירות הרוסית ועוד.

חשוב לציין כי לא כול הבתים לשי מור הינם בתי יוקרה. ישנן דירות קטנות הממוקמות בבניינים לשי מורהממוקמים באזורים מרכזיים וטובים, הנרכשות על ידי משפרי דיור או זוגות צעירים שמעוניינים בדריסת רגל במרכז העירוני המשופע במרכזי תרבות ובילוי, נוי מטופח ועסקים יוקרתיים (תופעה זו הינה מקובלת בכל העולם). בתי היוקרה לעומת זאת יכולים להיות בתים פרטיים במרכז העיר, ששטחם יכול להגיע ל 600-800 מ"ר ומחירם יכול להגיע גם עד 10 מיליון דולר. ערכם של הבתים לשימור, לפני השימור, ינוע בין שלשת אלפים עד ארבעת אלפים דולר למ"ר ולאחר השי מור מחירם יכול להכפיל את עצמו ולהגיע עד לכשמונת אלפים דולר למ"ר, וזאת בנוסף כמובן לאופיו המיוחד של כל בית לשי מור, שתורם אף הוא לערכו הכספי של הבניין.

הרוכשים נכסי יוקרה לשי מור הינם גם ישראלים וגם תושבי חוץ בעלי יכולות כלכליות גבוהות, המבינים כי אף על פי שההשקעה בשי מור הינה גבוהה, ערכו של הבית לאחר השימור ובמהלך השנים רק יעלה וכי ככול שירבו הבתים שישומרו כך גם יעלה ערך הנדל"ן בסביבתם.

מגדלי מגורים בתל אביב:

בשנה האחרונה דובר רבות בנושא המגדלים ההולכים ומוקמים בתל אביב, בעיקר באזור שד' רוטשילד והסיטי, שם נדירותם גבוהה יותר. ברוטשילד חל תהליך נכון ויציב של שי מורבניינים, טיפוח סביבתי ועיצוב אדריכלי, מעבר של בתי עסקים ומשרדים, מסעדות ובתי קפה ובכך יצירת תשתית עירונית בריאה וחזקה ה מורכבת משלושה אלמנטים מרכזיים: עסקים, בילויים ומגורים. תשתית זו מעודדת ומאפשרת הקמת מגדלי מגורים שימכרו לבעלי עניין ויכולת המעוניינים להימצא ב"מרכז העניינים.

בהקשר למגדלי המגורים ראוי לציין כי מכיוון שבאזור הסיטי הוחלט לש מורעל המע"ר (מרכז עסקי עירוני) הקיים, ניתן להעריך כי באזור יבנו מעט מאוד מגדלי מגורים ואלה יבנו רק באזורים המשתלבים בתוכנית המע"ר. בנוסף, קיימים באזור זה מעט מגרשים לבנייה עם אפשרות לניוד זכויות בנייה על פי ערכי השימור ומכאן שנדירותם של מגדלים אלו הנה כזו שאיננה ניתנת ליצור ותשפיע על הביקושים ועל האמרת ערכם של הנכסים, ככל האלו יהיו מבוקשים יותר ופחות ניתנים להשגה.

לסיכום, שנת 2007 צפויה להיות שנה יציבה, בריאה ופורחת בתחומי שוק ההון, המסחר והנדל"ן, ובפרט בתחום נדל"ן היוקרה. ההשקעות שניכרות הן מצד משקיעים ישראליים והן מצד משקיעי חוץ, מעידות כבר כיום, בתום רבעון אחד, כי שוק מגורי היוקרה ימשיך לש מור על יציבות, בד בבד עם התפתחות לאפיקי השקעה נוספים.